Ir al contenido 
Si vives en un edificio, conjunto residencial o complejo de apartamentos en Colombia, la Ley 675 de 2001 es probablemente el marco legal más importante que regula tu día a día como propietario o arrendatario. Esta normativa establece las reglas del juego para la convivencia en propiedad horizontal, define tus derechos y obligaciones, y marca las pautas sobre cómo debe administrarse tu edificio o conjunto. Ya sea que estés buscando arrendar un apartamento a través de plataformas como uHomie.co o que ya vivas en una copropiedad, entender en qué consiste la Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal te permitirá tomar mejores decisiones y evitar conflictos innecesarios.
¿Qué es la Ley 675 de 2001?
La Ley 675 de 2001, también conocida como Ley de Propiedad Horizontal, es el régimen legal colombiano que regula la organización, administración y funcionamiento de edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Básicamente, cuando varias personas son propietarias de bienes privados (apartamentos, casas, locales) dentro de un mismo edificio o conjunto que comparten áreas comunes (pasillos, ascensores, zonas verdes, piscinas), esta ley establece cómo deben convivir, quién administra qué y cómo se toman las decisiones colectivas.
Esta normativa reemplazó la antigua Ley 16 de 1985 y trajo consigo importantes actualizaciones para adaptarse a las realidades de la vivienda urbana moderna en Colombia. Su objetivo principal es garantizar la seguridad jurídica de los copropietarios y establecer mecanismos claros de administración y convivencia.
Principios Fundamentales de la Ley 675
Bienes Privados vs. Bienes Comunes
Uno de los conceptos centrales que establece esta ley es la distinción clara entre:
Bienes privados o de dominio particular: Son aquellos que pertenecen exclusivamente a cada propietario, como tu apartamento, casa o local comercial. Sobre estos tienes plena autonomía, aunque con ciertas limitaciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Bienes comunes: Son las áreas y elementos que pertenecen a todos los copropietarios de forma compartida. Incluyen zonas como ascensores, escaleras, pasillos, parqueaderos comunes, salones sociales, gimnasios, piscinas, zonas verdes y la estructura general del edificio. Estos bienes no pueden venderse ni dividirse de manera independiente.
Coeficientes de Copropiedad
La Ley 675 introduce el concepto de coeficiente de copropiedad, un porcentaje que determina:
– La participación de cada propietario en los bienes comunes
– El número de votos que tiene en las asambleas
– La proporción de gastos comunes que debe pagar
– Su cuota en el fondo de imprevistos
Este coeficiente se calcula generalmente en función del área privada de cada inmueble en relación con el total del edificio o conjunto.
Estructura Administrativa según la Ley 675
La Asamblea General de Copropietarios
Es el máximo órgano de dirección de la copropiedad. Está conformada por todos los propietarios y tiene funciones como:
– Aprobar el presupuesto anual de gastos
– Elegir al administrador y al consejo de administración
– Reformar el reglamento de propiedad horizontal
– Decidir sobre mejoras y reparaciones mayores
– Autorizar gravámenes sobre bienes comunes
La ley establece que las decisiones se toman por mayorías, que varían según la importancia del tema a tratar.
El Consejo de Administración
Es un órgano de apoyo al administrador, elegido por la asamblea. Sus funciones incluyen supervisar la gestión administrativa, convocar a asambleas y servir como instancia de resolución de conflictos menores.
El Administrador
Puede ser una persona natural o jurídica encargada de ejecutar las decisiones de la asamblea y gestionar el día a día de la copropiedad. Sus responsabilidades incluyen:
– Recaudar las cuotas de administración
– Pagar servicios públicos y proveedores
– Mantener actualizada la contabilidad
– Hacer cumplir el reglamento de propiedad horizontal
– Representar legalmente a la copropiedad
Derechos y Deberes de los Copropietarios
Derechos que te otorga la Ley 675
– Usar y disfrutar de tu bien privado y de las áreas comunes
– Participar y votar en las asambleas
– Ser elegido para cargos administrativos
– Solicitar información sobre la administración
– Impugnar decisiones de la asamblea que consideres ilegales
Obligaciones principales
– Pagar oportunamente las cuotas de administración
– Respetar el reglamento de propiedad horizontal
– Mantener tu bien privado en buen estado
– No realizar modificaciones que afecten la estructura o seguridad del edificio
– Permitir el acceso para reparaciones en áreas comunes cuando sea necesario
Aspectos Relevantes para Arrendatarios
Si estás arrendando un inmueble en propiedad horizontal —ya sea que lo hayas encontrado en uHomie.co o por otros medios— la Ley 675 también te afecta directamente. Aunque no eres propietario, debes:
– Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal
– Respetar las normas de convivencia
– Cuidar los bienes comunes
– En algunos casos, pagar directamente ciertos servicios o cuotas (según lo acordado en el contrato de arrendamiento)
Es fundamental que antes de firmar un contrato de arriendo, conozcas el reglamento interno del edificio o conjunto, ya que restricciones como la tenencia de mascotas, horarios de mudanzas o uso de zonas comunes pueden afectar tu calidad de vida.
Sanciones y Resolución de Conflictos
La Ley 675 establece un régimen sancionatorio para quienes incumplan el reglamento o sus obligaciones. Las sanciones pueden incluir multas proporcionales al coeficiente de copropiedad, suspensión del uso de áreas comunes e incluso acciones legales.
Para resolver conflictos, la ley promueve mecanismos como la conciliación antes de acudir a instancias judiciales, lo que agiliza y economiza la solución de disputas entre copropietarios o entre estos y la administración.
Actualizaciones y Vigencia
Aunque la Ley 675 tiene más de dos décadas de vigencia, ha sido complementada con decretos reglamentarios y jurisprudencia que han aclarado aspectos específicos. Por ejemplo, el Decreto 1077 de 2015 compiló y actualizó normas sobre el sector vivienda, incluyendo aspectos de propiedad horizontal.
Es importante que tanto propietarios como arrendatarios se mantengan informados sobre estas actualizaciones, especialmente cuando utilizan plataformas digitales como uHomie.co para gestionar sus arriendos, ya que la digitalización de procesos debe ir de la mano con el cumplimiento normativo.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si no pago las cuotas de administración?
El incumplimiento en el pago de cuotas de administración puede generar intereses moratorios, sanciones establecidas en el reglamento y eventualmente acciones legales de cobro coactivo. La copropiedad tiene herramientas jurídicas para exigir el pago, incluyendo la posibilidad de embargar el inmueble.
¿Puedo arrendar mi apartamento libremente si está en propiedad horizontal?
Sí, la Ley 675 reconoce tu derecho a arrendar tu bien privado. Sin embargo, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer ciertas condiciones, como la obligación de registrar al arrendatario ante la administración o restricciones sobre el uso comercial del inmueble.
¿Quién es responsable si hay daños en las áreas comunes?
Si el daño es causado por un copropietario, arrendatario o sus visitantes de manera intencional o por negligencia, esa persona debe asumir los costos de reparación. Si el daño es por desgaste normal o causas externas, los gastos se distribuyen entre todos según el coeficiente de copropiedad.
¿Puedo modificar la fachada de mi apartamento o casa en conjunto cerrado?
No. La Ley 675 establece que las fachadas son bienes comunes y cualquier modificación requiere aprobación de la asamblea. Esto incluye cambios en ventanas, balcones, colores o instalación de elementos externos como aires acondicionados o antenas.
¿Es obligatorio tener administrador en una copropiedad?
Sí, según la Ley 675, toda propiedad horizontal debe tener un administrador. En copropiedades pequeñas, uno de los propietarios puede asumir este rol sin remuneración, pero en conjuntos más grandes generalmente se contrata un administrador profesional.
Conclusión: Entender en qué consiste la Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal es esencial para cualquier persona que viva, arriende o administre inmuebles en Colombia. Esta normativa no solo protege tus derechos como copropietario o arrendatario, sino que también establece responsabilidades claras que garantizan la convivencia armónica y el buen mantenimiento de edificios y conjuntos. Ya sea que estés buscando tu próximo hogar en plataformas digitales como uHomie.co o que ya vivas en una copropiedad, conocer esta ley te permitirá tomar decisiones informadas y disfrutar plenamente de tu espacio habitacional.
