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Si estás planeando construir, ampliar o remodelar una propiedad en Colombia, entender los pasos para solicitar una licencia de construcción es fundamental para evitar sanciones, demoras y dolores de cabeza innecesarios. Este permiso urbanístico no es un simple trámite burocrático: es la autorización legal que garantiza que tu proyecto cumple con las normas de seguridad, uso del suelo y planificación urbana. En este artículo te explicaremos de manera clara y práctica todo el proceso, desde la documentación necesaria hasta la aprobación final, para que puedas iniciar tu proyecto inmobiliario con total tranquilidad y legalidad.
¿Qué es exactamente una licencia de construcción?
La licencia de construcción es un acto administrativo expedido por las curadurías urbanas o las secretarías de planeación municipales que autoriza la ejecución de obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación o reparación de edificaciones. Sin este documento, cualquier construcción se considera ilegal y puede acarrear multas significativas, demoliciones parciales o totales, e incluso problemas al momento de vender o arrendar la propiedad.
En Colombia, este trámite está regulado por el Decreto 1077 de 2015 y las normas urbanísticas locales de cada municipio, por lo que algunos requisitos pueden variar según la ciudad donde se ubique tu proyecto.
Paso 1: Verifica la viabilidad de tu proyecto
Antes de invertir tiempo y recursos en el proceso, es crucial determinar si tu proyecto es viable según las normas urbanísticas vigentes. Esto implica:
Consultar el POT (Plan de Ordenamiento Territorial): Este documento municipal establece qué tipo de construcciones se permiten en cada zona, la altura máxima, el índice de ocupación y construcción, y los usos permitidos (residencial, comercial, mixto, etc.).
Revisar el certificado de tradición y libertad: Asegúrate de que el predio no tenga limitaciones legales, embargos o afectaciones que impidan la construcción.
Solicitar el concepto de uso del suelo: Este documento, expedido por la curaduría o planeación municipal, te indicará exactamente qué puedes construir en tu lote.
Este primer paso te ahorrará frustraciones futuras y te permitirá ajustar tu proyecto a la normativa desde el inicio.
Paso 2: Contrata profesionales idóneos
La ley colombiana exige que ciertos profesionales intervengan en el proceso de licenciamiento:
– Arquitecto: Responsable del diseño arquitectónico y urbanístico
– Ingeniero civil o estructural: A cargo del diseño estructural y de cimentación
– Ingeniero eléctrico: Para las instalaciones eléctricas
– Ingeniero sanitario o hidráulico: Para redes de agua y alcantarillado
Todos estos profesionales deben estar inscritos en el CPNAA (Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares) o en COPNIA (Consejo Profesional Nacional de Ingeniería y sus Profesiones Auxiliares), según corresponda.
Contratar un equipo experimentado no solo garantiza que los diseños cumplan con las normas técnicas, sino que también agiliza el proceso de aprobación.
Paso 3: Prepara la documentación requerida
Este es quizás el paso más extenso del proceso. La documentación básica incluye:
Documentos del solicitante:
– Fotocopia de la cédula (persona natural) o certificado de existencia y representación legal (persona jurídica)
– Poder autenticado si actúas mediante apoderado
Documentos del predio:
– Certificado de tradición y libertad con expedición no mayor a 30 días
– Certificado catastral
– Impuesto predial al día (paz y salvo)
Documentos técnicos:
– Formulario único nacional debidamente diligenciado
– Planos arquitectónicos (plantas, fachadas, cortes)
– Planos estructurales
– Planos de instalaciones (hidráulicas, sanitarias, eléctricas, gas)
– Memoria descriptiva del proyecto
– Estudio de suelos (para construcciones nuevas)
– Estudio de manejo de tráfico (según el caso)
– Estudio de impacto ambiental (según el proyecto)
La documentación específica puede variar según el tipo y magnitud del proyecto, así como del municipio donde se tramite.
Paso 4: Radica la solicitud ante la autoridad competente
En Colombia existen dos entidades ante las cuales puedes radicar tu solicitud:
Curadurías Urbanas: Presentes en las principales ciudades del país, son entidades privadas que ejercen función pública. Generalmente ofrecen un servicio más ágil.
Secretarías de Planeación Municipal: En municipios donde no existen curadurías, esta entidad pública se encarga del trámite.
Al momento de radicar, recibirás un número de radicado que te permitirá hacer seguimiento al proceso. Es importante verificar que toda la documentación esté completa para evitar requerimientos que retrasen la aprobación.
Paso 5: Responde a los requerimientos
Es común que durante la revisión técnica, la curaduría o planeación municipal solicite ajustes, correcciones o documentación adicional. Estos requerimientos deben atenderse en los plazos establecidos (generalmente 30 días hábiles) para evitar que el trámite sea archivado.
Los requerimientos más frecuentes incluyen:
– Ajustes en los retiros o aislamientos
– Correcciones en el cálculo de áreas
– Modificaciones en las especificaciones técnicas
– Documentación faltante o desactualizada
Mantén comunicación constante con tu equipo de profesionales para resolver rápidamente cualquier observación.
Paso 6: Obtén la licencia y paga los derechos
Una vez aprobada tu solicitud, deberás:
1. Pagar las expensas: Corresponden al costo del estudio y expedición de la licencia, calculado según el área a construir y el estrato socioeconómico.
2. Recibir la licencia: Documento que incluye la resolución de aprobación, los planos aprobados sellados y las condiciones específicas de la construcción.
3. Publicar la licencia: En algunos casos, especialmente para proyectos de gran magnitud, es necesario publicar un aviso en un periódico de amplia circulación.
La licencia tiene una vigencia determinada (generalmente 24 meses prorrogables) durante la cual debes iniciar y ejecutar la obra.
Paso 7: Inicia la construcción y cumple con las obligaciones
Con la licencia en mano, ya puedes iniciar legalmente tu proyecto. Sin embargo, recuerda:
– Colocar la valla informativa: Debe incluir los datos de la licencia, el constructor responsable y los profesionales a cargo.
– Solicitar inspecciones: Según el avance de obra, la autoridad puede realizar visitas de seguimiento.
– Tramitar modificaciones: Si necesitas hacer cambios al proyecto aprobado, debes solicitar una modificación de licencia.
– Obtener el certificado de ocupación: Al finalizar la obra, este documento certifica que la construcción se ejecutó conforme a la licencia.
Tiempos y costos aproximados
El proceso completo puede tomar entre 2 y 6 meses, dependiendo de:
– La complejidad del proyecto
– La completitud de la documentación inicial
– La entidad ante la cual se tramite
– La carga de trabajo de la curaduría o secretaría
Los costos varían significativamente según el área a construir, el estrato y el municipio, pero generalmente incluyen:
– Honorarios profesionales (40-60% del costo total)
– Expensas de la curaduría o planeación (30-40%)
– Estudios técnicos (10-20%)
– Otros gastos administrativos (5-10%)
La importancia de la legalidad en el mercado inmobiliario
Contar con una licencia de construcción en regla no solo te protege de sanciones, sino que también aumenta significativamente el valor de tu propiedad. En plataformas como uHomie.co, donde la verificación y transparencia son fundamentales, las propiedades con documentación completa y legal tienen mayor demanda y se arriendan o venden más rápidamente.
Los compradores e inquilinos cada vez son más conscientes de la importancia de verificar la legalidad de las construcciones, por lo que invertir en el proceso correcto desde el inicio es una decisión inteligente que se traducirá en beneficios a largo plazo.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
¿Qué pasa si construyo sin licencia?
Construir sin licencia es una infracción urbanística que puede resultar en multas de hasta 2,000 salarios mínimos legales vigentes, suspensión de servicios públicos, sellamiento de la obra e incluso demolición. Además, no podrás vender ni arrendar legalmente la propiedad, y tendrás problemas para conectar servicios públicos.
¿Todas las obras requieren licencia de construcción?
No todas. Las obras menores como reparaciones locativas, pintura, cambio de pisos o arreglos que no afecten la estructura no requieren licencia. Sin embargo, construcciones nuevas, ampliaciones, modificaciones estructurales, cambios de uso y demoliciones sí la necesitan. Ante la duda, consulta con la curaduría o secretaría de planeación.
¿Cuánto tiempo es válida una licencia de construcción?
Generalmente, una licencia tiene vigencia de 24 meses desde su ejecutoria para iniciar la obra. Este plazo puede prorrogarse por períodos adicionales (usualmente de 12 meses) mediante solicitud antes del vencimiento. La obra debe ejecutarse dentro de los plazos establecidos en la licencia.
¿Puedo hacer cambios al proyecto una vez aprobada la licencia?
Sí, pero debes tramitar una modificación de licencia antes de ejecutar los cambios. Dependiendo de la magnitud de las modificaciones, este puede ser un trámite menor o mayor. Hacer cambios sin la modificación correspondiente se considera construcción sin licencia.
¿Necesito licencia para remodelar mi apartamento o casa?
Depende del tipo de remodelación. Si solo vas a cambiar acabados, pintar o hacer mejoras estéticas sin tocar muros estructurales ni cambiar el uso de los espacios, generalmente no necesitas licencia. Pero si vas a tumbar o construir muros, modificar la fachada, cambiar el uso de espacios o ampliar áreas, sí requieres licencia de modificación o ampliación.
Conclusión
Entender y seguir correctamente los pasos para solicitar una licencia de construcción es una inversión en seguridad jurídica, valorización de tu propiedad y tranquilidad a largo plazo. Aunque el proceso puede parecer complejo, con la asesoría adecuada y la documentación completa, es perfectamente manejable.
En uHomie.co sabemos que la legalidad y transparencia son fundamentales en el mercado inmobiliario moderno. Ya sea que estés construyendo para habitar, arrendar o vender, asegurarte de que todo esté en orden desde el principio te permitirá aprovechar al máximo las oportunidades que ofrece el dinámico sector inmobiliario.
